صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان : سودآوری بدون قید و شرط

تعریف صندوق و سرمایه / صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی از شیوه های سرمایه گذاری می باشد که برخی از افراد به دلیل نا آگاهی از این شیوه سرمایه گذاری، ترجیح می دهند پول های خود را در بانک قرار دهند و به آن سود کم بسنده کنند. اما به قول رابرت کیوساکی سرمایه گذار و نویسنده دو رگه ژاپنی_آمریکایی کتاب معروف « پدر پولدار پدر بی پول»: پس انداز کردن پولی که هر روز در حال از دست دادن ارزش خود است.

به تنهایی کافی نیست. بلکه این سرمایه گذاری است که شما را ثروتمند می کند. در نتیجه خواباندن پول در بانک به هیچ وجه سرمایه گذاری محسوب نخواهد شد. حال سوال بسیاری از مالکین زمین و خانه های کلنگی این است که ما با سرمایه های کم آیا می توانیم به جای شراکت در ساخت با مهندسان خود نیز یکی از سرمایه گذاران ملک خود بوده و در سود آن سهیم باشیم؟ باید بگوییم دقیقاً برای همین امر صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان تعریف شده است که در ادامه به مفهوم دقیق آن خواهیم پرداخت. با گروه طرح و ساخت مهندس فرح زادی همراه باشید.

صندوق سرمایه گذاری ملکی چیست

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی از قالب هایی است که برای یک پروژه طرح و ساخت تعریف می شود. در ادامه با یک مثال این موضوع را بازتر می کنیم.

فرض کنید شما یکی از مالکین خانه ای کلنگی یا ساختمانی قدیمی هستید. همچنین فرض کنید با توجه به کمبود بودجه و سرمایه، شما یا هر کدام از مالکین به تنهایی توانایی ساخت و نوسازی را نداشته باشید. این درصورتی است که اگر تمام مالکین بخواهند اقدامی در جهت نوسازی ساختمان انجام دهند، نیاز به سرمایه اولیه پیدا خواهند کرد. حال اگر بتوانید خود و مالکین دیگر هزینه ساخت را با روی هم گذاشتن سرمایه های اندک خود متقبل شوید می توانید بدون مشارکت با سازندگان و تنها با سرمایه های خود و مالکین دیگر، فرایند ساخت را انجام دهید.

در این راستا می توانید در قالب مدیریت پیمان، کار ساخت را به گروهی با تجربه بسپارید. در این صورت دیگر سازنده در سود نهایی ساخت و ساز با شما شریک نیست و فقط هزینه ساخت را از شما دریافت می نماید. همچنین شما مالکان و سرمایه گذاران می توانید با بهرگیری از یک مشاوره کارشناسی شده در کاهش هزینه ها و پایین آوردن مبلغ کلی سرمایه گذاری استفاده کنید.

سپس زمانی که مشاور هزینه های ساخت را در مراحل مختلف گودبرداری، اسکلت و سفت کاری و نازک کاری، برآورد نمود. آن را به تعدادی سهم تقسیم می کنیم که هر مالک می تواند تعداد مشخصی سهم را طبق برنامه و زمانبندی دقیق برعهده گیرد تا پروژه به سرانجام برسد.

یک مثال ساده برای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

فرض کنید اگر پروژه ای حدود 12 میلیارد تومان هزینه داشته باشد و زمان اجرای آن 24 ماه باشد. حدوداً ماهی 500 میلیون تومان باید هزینه شود تا فرایند ساخت به سرعت طبق برنامه پیش رود. در این صورت اگر هر سهم را 50 میلیون تومان فرض کنیم، به عبارتی 10 سهم داریم که یعنی به طور کلی سهم هر سرمایه گذار طی مدت دو سال یک میلیارد و دویست می شود.

بدیهی است هر یک از سهام داران با توجه به سرمایه ی خود می توانند یک سهم، دو یا سه سهم داشته باشند یا اینکه مالکان به صورت مساوی سهم ها را بین خود تقسیم کنند. برای مثال اگر همین پروژه 5 مالک داشته باشد و هر یک از مالکان دو سهم بردارند، 10 سهم به صورت مساوی میان مالکان پخش می شود. در نهایت نیز هر کدام به طور مساوی از سود پروژه بهرمند می گردند.

با این تفاسیر به طور حتم صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان راهکاری مطمئن و امن جهت نوسازی پروژه های شخصی می باشد که در این خصوص گروه طرح و ساخت مهندس فرح زادی می تواند صفر تا صد روند این قرارداد سرمایه گذاری و ساخت ساختمان را به صورت پیمانکاری با بودجه بندی و برنامه ریزی دقیق انجام دهد و در خدمت شما باشد. از مشاوره، تنظیم قراردادهای فی مابین گرفته تا اجرای کار در قالب مدیریت طرح و پیمان و تحویل کلید به مالکین محترم.

زمانبندی در طرح صندوق سرمایه گذاری ملکی

طبیعی است که زمانبندی این فرایند در اختیار خودتان هست و هرگز درگیر شخص سومی به عنوان مشارکت کننده نمی شوید و همچنین سود حاصل برای مشارکت کننده در جیب خود مالکین می رود که این خود مهمترین ویژگی این طرح در زمینه ساخت و ساز می باشد.

ریسک صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

بسیاری از مشتریان در مورد وجود میزان ریسک در زمینه صندوق سرمایه گذاری سوال می کنند. می توان گفت صندوق سرمایه گذاری ملکی یکی از کم ریسکترین شیوه های سرمایه گذاری می باشد که در شرایط اقتصادی امروز، جزو بازارهای برد – برد محسوب می شود. این صندوق ها تنها ریسکی که دارند برمی گردد به کمبود بودجه و مشاوره گرفتن از سازنده های بی تجربه!

ریسک صندوق سرمایه گذاری ساختمان

بنابراین انتخاب یک سازنده خوش نام، صادق و با تجربه که چم و خم بازار مصالح ساختمانی را می شناسد می تواند جزو مهمترین گام های شما برای شروع کار باشد که از دو جهت بسیار حائز اهمیت است. اولین مورد برآورد تقریبی هزینه های ساخت است که اگر مهندس مشاور در این زمینه کمی ناآگاه باشد تا آخر پروژه با کمبود بودجه مواجه خواهید شد. دومین مورد نیز برمی گردد به تنظیم قراردادها و پیوست های دقیقی که باید در هر تغییر به قرارداد اصلی اضافه شود. همچنین قابل توجه است اجرای مو به موی مفاد قرارداد توسط سازنده نیز در کنترل هزینه های حین ساخت بسیار موثر است.

مشارکت در ساخت:

مشارکت در ساخت / کلمه مشارکت یا بهتر است بگوییم مشارکت در ساخت یا نوسازی ساختمان ، جزو آن دسته کلماتی هستند که در هر جایگاه اجتماعی قرار گرفته باشیم، آن را از اطرافیان زیاد شنیده ایم یا همچنین به کرات روی تابلوهای املاک دیده ایم که به صورت درشت می نویسند مشارکت در ساخت. حال می خواهیم بدانیم فرایند ساخت و ساز در قالب مشارکت دقیقاً به چه معناست و چه بایدها و نبایدهایی را در این فرایند باید رعایت کنیم. با گروه طرح و ساخت مهندس فرحزادی همراه باشید.

مشارکت در ساخت چیست

همانطور که از معنی تحت الفظی آن پیداست، مشارکت در ساخت در واقع جاری شدن قراردادی بین دو شریک یا دو طرف معامله است که چون مشارکت در ساخت و ساز هدف اصلی ما می باشد، در این راستا دو طرف معامله در واقع به این صورت تعریف می شوند که یکی مالک و دیگری مشارکت کننده در آن ملک جهت ساخت یا همان سازنده است که هزینه های پروژه را به عهده می گیرد. از این رو ما در قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی بین مالک و سازنده تعریف می نماییم و یک سری بایدها و نباید ها بین آنها و شروطی که برایشان مطرح است رو به تحریر در می آوریم. از آنجا که می توان حالت های بیشماری از جایگاه مالک و سازنده تعریف کرد، اهمیت قراردادها و مواردی که دو طرف معامله باید در روند پروژه در نظر بگیرند بسیار زیاد است که در ادامه به این موارد اشاره می نماییم.

پروژه های مشارکت ساخت ساختمان شامل چه مواردی می شود

غالباً املاکی که دارای ملک کلنگی و فرسوده هستند و یا زمین های بایری که نیاز به ساخت بنا در آن است، جزو پروژه هایی می باشند که می توان در قالب پروژه مشارکت در ساخت تعریف شوند. ( این در حالی است که مالک یا مالکان زمین و ساختمان های قدیمی خود سرمایه ای برای ساخت و ساز نداشته باشند. ) در اینجا سعی می کنیم با یک مثال فرضی قدری شفاف تر به این موضوع یعنی پروژه مشارکت در ساخت بپردازیم.

یک مثال کاربردی در فرایند مشارکت در ساخت

فرض بفرمایید شما مالک 2 دانگ از زمینی هستید که دارای یک ملک کلنگی و فرسوده هست و نیاز به فرایند نوسازی جهت بهینه کردن فضای زندگی شخصی و سیمای شهر را داشته باشد. این ملک دارای دو مالک دیگر نیز می باشد که هر کدام 2 دانگ سهم دارند.

اولین و شاید مهمترین نکته ایی که در فرایند مشارکت در ساخت وارد است در واقع به اجماع رسیدن مالکین جهت نوسازی می باشد. پس از اجماع مالکین، آن ها می توانند شخص سوم یا یکی از مالکین را به عنوان نماینده از جانب تمام مالکین به عنوان یک طرف معامله در قرارداد تعریف نمایند.

مرحله بعدی که بسیار حائز اهمیت و در روند ساخت و ساز تاثیرگذار است، انتخاب گروه طرح و ساخت هست که می توان گفت یکی از حساس ترین بخش های این کار به حساب می آید. آشنا شدن با یک گروه که در صفر تا صد ساخت و ساز با تجربه و سرشناس باشد، ممکن است کمی زمان ببرد که البته برای داشتن روند ساخت و سازی بدون دغدغه و تنش می ارزد. انتخاب گروه طرح و ساخت در جایگاه سازنده برای طرف دوم قرارداد می تواند از طریق دوستان، آشنایان، جست و جو در املاک های منطقه، گشت محلی و همچنین بررسی نمونه کارهای سازنده های اطراف و حومه و در آوردن رزومه آن ها، تعیین گردد. پس از آن نوبت به عقد قرارداد میان دو طرف معامله یعنی سازنده و مالک می رسد.

مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

تنظیم قرارداد در دفتر خانه معتبر، به تحریر درآوردن شروط خاص مابین مالکین و سازنده، مشخصات آنها، مبالغ بلاعوض و شرایط اسکان، زمانبندی دقیق، ضمانت نامه های مالی و اجرایی معتبر، تدوین لیست متریال به کارگیری شده در پروژه و تعیین حکم بر قرارداد مشارکت، تعیین درصد سهم مالکین و سازنده و مشخص کردن و تخصیص فضاهای مشاعی و طبقات برای هر طرف معامله و نحوه فسخ قرارداد و همچنین بسیاری از مطالب مهم و تبصره های گوناگون دیگر جزو مواردی هست که در این قرارداد ذکر می گردد.

نحوه تعیین درصد مشارکت در ساختمان سازی

درصد سود مشارکت در ساخت از قبل باید بین دو طرف معامله یعنی مالک و سازنده مشخص شده و در قرارداد ذکر گردد. برای تعیین سود و درصد آن ابتدا باید توسط یک کارشناس سرمایه اولیه دو طرف قرارداد برآورد شود. برای این کار در ابتدا ارزش ملک مالک و سپس کل هزینه های ساخت، بیمه، حقوق کارگران و بسیاری از موارد دیگر ارزیابی شده و بر حسب آن ارزش کل سرمایه تقسیم شود.

بررسی صلاحیت سازنده

همانطور که در طول این مطلب نیز به آن اشاره کردیم در پروژه های مشارکت در ساخت بیش از همه باید صلاحیت سازنده از نظر فنی و هم از نظر مالی و بودجه بررسی و مورد تحقیق قرار گیرد. چراکه بسیار از پروژه های نیمه کاره ای در سراسر کشور وجود دارند که به دلیل عدم صلاحیت سازنده و مجری به حال خود رها شده است و مالکان برای به سرانجام رساندن کار بسیار به زحمت افتاده اند. از این رو توصیه می کنیم قبل از عقد قرارداد سوابق سازنده مورد بررسی قرار گیرد تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شود.

شما در جایگاه مالک می توانید با سپردن ملک خود به گروه طرح و ساخت معتبر و با تجربه در فرایند مشارکت در ساخت خیال خود را از برای دغدغه های مرسوم این قرارداد که متاسفانه شایع شده است راحت کرده و بعد از مدت معینی که در قرارداد ذکر می شود صاحب خانه ای نو، زیبا و مطابق با سلیقه خود شوید، بدون آنکه دردسری جهت اجرای این فرایند کشیده، باشید.

گروه طرح و ساخت مهندس فرحزادی آماده سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت از ابتدا تا انتهای پروژه، عقد قراردادهای لازم و تحویل کلید و سندهای تفکیکی به شما مالکین محترم می باشد.

مزایای نوسازی ساختمان های قدیمی در قالب مشارکت

از مهمترین مزایای نوسازی ساختمان های قدیمی در قالب مشارکت در ساخت می توان به رسیدن مالکین بدون سرمایه به واحدهایی نوساز اشاره کرد. واحدهای نوساز علاوه بر زیبا ساختن بافت شهری و دارا بودن امکانات رفاهی بیشتر برای زندگی می تواند به عنوان یک سرمایه امن تلقی شود. چراکه در زمان فروش زمین یا خانه کلنگی شما تنها پول زمین را دریافت می کنید و بابت ساخت قدیمی که هیچ ارزشی ندارد هیچ مبلغی به شما تعلق نخواهد گرفت اما در مقابل مشارکت در ساخت به شما کمک می نماید تا بدون داشتن سرمایه و ساخت خانه جدید واحد آپارتمانی خود را با سود بیشتری نسبت به زمین بفروشید. می توان به جرات گفت مشارکت در ساخت راهکاری هوشمندانه برای افزایش سرمایه ی دو طرف معامله می باشد.

قانون عقد قرار دادهای مشارکت در ساخت

همانطور که در موارد بالا نیز به آن اشاره نمودیم برای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک قراردادی به صورت کتبی و محضری بسته می شود تا دو طرف معامله نسبت به هم در مواردی که ذکر می گردد متعهد باشند که شامل تعهد مالک به تسلیم زمین یا ملک قدیمی به عنوان سرمایه خود به مجری ( سازنده )، و در مقابل تعهد مجری به پرداخت هزینه های ساخت آپارتمان به عنوان سرمایه خود می شود.

البته مجری یا سازنده نسبت به زمان پروژه و استفاده از متریال با کیفیت ذکر شده در قرارداد نیز طبق مفاد قرارداد مسئول می باشد. در ادامه مسئولیت های این دو طرف معامله در قراردادهای مشارکت در ساخت را بررسی می نماییم.

تعهدات مجری یا سازنده طرح

مهمترین تعهدی که مجری طرح می تواند برعهده داشته باشد، برنامه ریزی و زمانبندی برای آغاز و پایان هر مرحله از فرایند ساخت می باشد. همچنین پرداخت به موقع هزینه ها ساختمان و هزینه های اداری پروژه از دیگر وظایف او است. علاوه بر آن سازنده موظف است در طول ساخت سازه، هزینه های سکونت در حد معقول را به مالک زمین در زمان اجرا بپردازد. ( برای بازسازی ساختمان روی لینک کلیک نمایید. )

تعهدات مالک و صاحب ملک

می توان گفت در این قرارداد تسلیم زمین یا ملک قدیمی بدون قید و شراط به مجری طرح تنها تعهد مالک می باشد. همچنین مالک موظف است طبق قرارداد با پیشرفت پروژه درصدی از سهم سازنده را به نام او نماید. در ادامه برای درک بهتر از چگونگی دادن سهم سازنده توسط مالک یک مثال فوق العاده کاربردی می زنیم تا بتوانید به درستی این مطلب را متوجه شوید.

مثال: چگونه سهم سازنده از سند مالک به نام او می گردد

فرض کنید در یک قرارداد مشارکت، طبق توافق دو طرف معامله، مالک 60 درصد و سازنده 40 درصد از ساخت را می برند. در اینجا مالک می بایست 40 درصد از ملک خود را بعد از گرفتن برگه جواز ساخت توسط سازنده، به نام او کند. همچنین سازنده نیز باید به عنوان ضمانت، برگه های چکی به مقدار 40 درصد از ارزش ملک در تاریخ روز، به مالک تحویل دهد. در این صورت با اتمام هر مرحله از پروژه مالک یک برگ چک را به سازنده برمی گرداند.

این روند کار و عقد قرارداد هم خیال مالک و هم خیال سازنده را راحت می سازد و از هر جانبی دو طرفه معامله را نسبت به هم متعهد می سازد. البته روش های دیگری نیز برای این بده بستون بین مالک و سازنده وجود دارد که ممکن است با یک سهل انگاری در قرارداد بعدها آنها را متضرر کند و موجب شود یک طرفه معامله بسیار خسارت ببیند.

با توجه به خدمات ما در گروه طرح و ساخت مهندس فرحزادی می توانیم بنا به درخواست شما عزیزان از تجربه ی خود در بررسی قراردادهای ساخت و ساز و مشارکت در ساخت به صورت رایگان استفاده نماییم و شما را در این زمینه راهنمایی نماییم. همچنین ما با به کارگیری نیروهای کارآزموده در قسمت طراحی و اجرا نیز می توانیم عملیات نوسازی خانه های قدیمی را به صورت مشارکت در ساخت و پیمانکاری در زمان مقرر با کیفیت بالا به اتمام برسانیم.